来源：招商基金
近期房地产政策持续优化调整，多个城市全面放开“认房不认贷”，存量房贷也如期调整，一系列政策就像一套“组合拳”，更加符合房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，房地产行业也有望向供需平衡的“新中枢”回归。对于普通投资者，我们怎么理解房地产政策的优化调整?对于房地产市场又会有什么样的影响呢?这是本期“招夕相伴”想与大家探讨的话题。
首先，我们回顾一下今年7月以来接连释放的利好政策都有哪些?
(资料图片仅供参考)
这些政策包括但不限于：
7月24日：中央政治局会议指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。政治局会议之后，住建部、央行、金监局等部门积极响应，我国房地产政策开启了新一轮的调整优化进程。
7月27日：住建部表示，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
7月31日：国常会指出要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。
8月1日：中国人民银行、国家外汇管理局2023年下半年工作会议提出落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限。继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
8月25日：住建部、央行、金融监管局推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，将其纳入“一城一策”工具箱。同日，财政部、税务局、住建部发布公告，延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策。
8月31日：央行、金融监管总局发布通知，降低存量首套房贷利率，首套和二套最低首付比政策下限统一为不低于20%和30%，这意味着热点限购城市二套房首付比下调10%-40%;二套住房贷款利率政策下限由不低于LPR加60BP调整为不低于LPR加20BP，大幅下调40BP。
中央定调后，地方也紧锣密鼓地开始发力。比如8月31日，广州、深圳宣布执行“认房不认贷”政策。随后，上海、北京跟进，一线城市全面执行“认房不认贷”政策。截至目前，已有超过20个城市执行“认房不认贷”政策。
进入9月，国内多个城市宣布部分放宽或者全面取消区域性房产限购政策，执行了13年的限购政策开始在重点城市逐渐“退潮”。在放开限购政策的同时，各地还相继出台了“带押过户”、发放购房补贴、放宽增值税免税年限、降低首套住房贷款利率等配套政策，打好政策“组合拳”的决心展现无遗。
持续的房地产政策优化调整，背景是房地产市场供求关系发生了重要的变化。这种变化背后的短期和中长期原因是什么呢?
从短期原因看，一是需求端基本面下滑：经济增速和居民收入增速放缓，居民购买力不足，需求端受到影响;二是供给端输血不足：在底部徘徊两年多的房地产市场，今年下行压力一度加大，部分房企陷入流动性危机，供给端处于深度调整，部分房企缺少新的融资渠道，缺少自我造血机制;三是新发放贷款利率与存量贷款利率差异较大：催生了提前还贷以及经营贷、消费贷置换存量住房贷款等行为，产生了一些风险隐患。
从中长期原因看，一是人口增速放缓，人口老龄化趋势逐渐明显，长期住房需求基本面发生变化：从2022年开始中国人口首次出现负增长，青中年人口比例下降，老年人口比例上升。人口结构的变化将会使得长期住房需求基本面发生变化。二是城镇化进程放缓，住房供给逐步饱和：据兴业证券统计，2022年末我国常住人口城镇化率为65.22%，虽比2021年提高0.9个百分点，但较2021年1.3个百分点的增速相比仍在减缓;此外，我国家庭住房套户比已接近1.1，住房供给整体达到平衡，但不同城市可能面临分化不均问题;三是房地产供给侧需要新发展模式，权益型投资将占据更大比例：当前我国房地产市场已逐步由增量向存量转变，此前房企的“三高”模式已不再适应新形势，新发展格局下权益型融资工具将发挥更大作用，如REITs，居民可通过REITs享受到不动产增值收益，也自然影响到房地产市场供需两端。
